El Banco de España, alarmado con la guerra hipotecaria y con los tipos fijos al 1%

El Banco de España está muy preocupado con la nueva guerra hipotecaria en que se ha embarcado la banca española, que se ha traducido en ofertas muy agresivas para robarse clientes unas entidades a otras. Asimismo, esta feroz competencia ha bajado las hipotecas a tipo fijo hasta niveles del 1%, algo que el supervisor teme que resulte suicida para el sector.

El gran problema actual de la banca española no es de solvencia como en la anterior crisis, sino de rentabilidad: tantos años de tipos oficiales negativos hacen que las entidades apenas tengan márgenes en sus enormes carteras de hipotecas concedidas con diferenciales muy pequeños sobre el euribor. Y ahora el problema puede perpetuarse si las nuevas hipotecas que se conceden también tienen tipos muy bajos que condenan al sector a rentabilidades ínfimas durante muchos años.

Las cifras confirman la guerra hipotecaria: en lo que va de año hasta agosto (últimas cifras disponibles en el INE), se han registrado 195.674 cambios registrales de hipotecas, 4,2 veces (el 320% más) los cambios del mismo período de 2020. Estos cambios pueden obedecer a subrogaciones -el hipotecado se cambia a un banco que le ofrece mejores condiciones- o a novaciones -el hipotecado cambia su hipoteca a unas condiciones mejores en el mismo banco-.

Es decir, existe una competencia enorme a pesar de las fusiones bancarias, en la que las entidades tratan de llevarse clientes de sus competidores ofreciéndoles tipos más bajos, menores comisiones, tipos más bajos o períodos de carencia, a lo que el banco ‘viejo’ responde igualando o mejorando la oferta para evitar la fuga del hipotecado.

Esto se traduce, lógicamente, en unas ofertas cada vez más agresivas, algo que no gusta nada al supervisor que dirige Pablo Hernández de Cos ni al BCE: los diferenciales mínimos a los que se concedían las hipotecas durante la burbuja inmobiliaria son la principal causa de la falta de rentabilidad del negocio minorista de los bancos españoles. Y teme que la historia se repita.

El tipo fijo agrava el peligro

Pero además, ahora la cosa puede ser más grave porque los bancos están apostando descaradamente por las hipotecas a tipo fijo. Y con la citada guerra hipotecaria, este tipo ha bajado hasta niveles del 1% (con exigencias de vinculación).

«Inicialmente, el tipo fijo pretendía garantizar el margen del banco durante bastante tiempo, puesto que los tipos oficiales iban a tardar muchos años en llegar al 2% ó 3% al que se concedían los préstamos. Pero ahora, con hipotecas al 1%, el margen se estrecha mucho y el Banco de España lo considera una locura en un contexto de inflación y próximo inicio de las subidas de tipos», según un alto directivo del sector.

Es decir, podemos estar asistiendo a que sean los bancos los que se ‘hipotequen’ a 20 ó 30 años con préstamos que van a tener unos márgenes tan bajos como los de la burbuja. Y, como siempre dicen los banqueros, la rentabilidad es la principal garantía de solvencia («la primera línea de defensa») de las entidades. De ahí el enfado del supervisor.

No obstante, ni las reiteradas advertencias del Banco de España ni del BCE sobre la necesidad de que los bancos doten más provisiones ante la posible morosidad futura derivada de la crisis del covid han tenido eco en las entidades. Al contrario, Santander y Sabadell han empezado a liberar (desdotar) provisiones, si bien fuera de España. No parece que el enfado de Hernández de Cos con la guerra hipotecaria vaya a tener más éxito.